Nieruchomości z rynku pierwotnego cieszą się nieustanną popularnością – zazwyczaj są świetnie zlokalizowane, a deweloper gwarantuje wysoki standard wykończenia zarówno całego budynku jak i samego mieszkania. Osoby, które zdecydują się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego powinny jednak pamiętać o tym, że muszą dopełnić szeregu formalności.
Wybór mieszkania i weryfikacja dewelopera
Pierwszym krokiem na drodze do nowego mieszkania z rynku pierwotnego jest wybór nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji. Nie zawsze jest to łatwe – zwłaszcza, jeśli deweloper dopiero przystępuje do budowy, a kupujący ma do dyspozycji jedynie rzuty mieszkania oraz wizualizacje. Jeśli jednak osoba planująca zakup znajdzie już właściwą nieruchomość, musi jeszcze zweryfikować dewelopera – i upewnić się, że w przeszłości nie występowały już problemy przy realizowanych przez niego inwestycjach. To zminimalizuje ryzyko, jakie ponosi kupujący. Nie ma przy tym znaczenia, czy deweloper budował wcześniej nowe mieszkania w Świdnicy, Łodzi, Bielsku Podlaskim czy Rzeszowie. Istotne jest to, czy wywiązywał się ze swoich zobowiązań.
Zawarcie umowy: umowa przedwstępna czy deweloperska?
Przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego należy zawrzeć odpowiednią umowę – przedwstępną lub deweloperską. W obu przypadkach cel takiej umowy jest taki sam: zabezpieczenie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Nie oznacza to jednak, że są to umowy tak samo skonstruowane; dodatkowo różnią się momentem zawarcia.
Na przykład umowę deweloperską zawiera się w sytuacji, gdy budowa inwestycji dopiero rusza (lub ruszy) – czyli jeszcze w momencie, gdy nie są prowadzone prace budowlane lub są one na początkowym etapie. Umowa deweloperska zawsze jest jednak sporządzana przed powstaniem lokalu mieszkalnego i oddaniem go do użytku. W przypadku umowy przedwstępnej nie jest to warunek konieczny. Może zostać zawarta między stronami także wtedy, gdy lokal jest już oddany do użytku.
Oprócz tego różna może być forma zawarcia umowy. Umowę deweloperską należy – pod rygorem nieważności – zawrzeć w formie aktu notarialnego. Z kolei „zwykła” umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta po prostu w formie pisemnej – niekoniecznie jako akt notarialny. Ponadto to, co musi znaleźć się w obu umowach, regulują dwie różne ustawy. W przypadku umowy przedwstępnej – Kodeks cywilny, w przypadku umowy deweloperskiej – Ustawa deweloperska.
Kluczowym dokumentem w obu przypadkach i tak będzie jednak ostatecznie umowa przyrzeczona – czyli „ostateczna” forma umowy kupna-sprzedaży. To na jej podstawie zostaje przeniesiona własność nieruchomości na nabywcę.
Ostatni etap przed odebraniem kluczy: odbiór techniczny mieszkania
Warto jednak pamiętać, że przed zawarciem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego konieczny jest jeszcze odbiór techniczny mieszkania. Można go dokonać samodzielnie lub z fachowcem. Wszelkie nieprawidłowości należy od razu zgłosić deweloperowi. Jeśli jednak wszystko jest w porządku, podpisywany jest specjalny protokół.
Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego wiążą się zatem głównie z weryfikacją dewelopera, zawarciem odpowiedniej umowy oraz odbiorem technicznym mieszkania.
